Экономический обозреватель Борис Грозовский и городская исследовательница Снежана Лащенко разбираются, почему исторические центры российских городов непрерывно разрушаются, гниют или горят. Можно ли объединить жителей городов, власть и бизнес идеей ревитализации?

Восстановить и использовать для людей историческое наследие можно:

ХРОНИКИ ДЕГРАДАЦИИ

Разрушение исторической среды в российских городах видно невооружённым глазом. В Томске, несмотря на неравнодушие и включённость общественности и экспертов, постепенно уничтожается деревянное зодчество, которым знаменит город. Активное строительство разрушает старый центр Самары. Чтобы застроить земельные участки в центре высотками, городские власти и девелоперы организуют предвзятые историко-культурные экспертизы зданий, лишающие памятники архитектуры их статуса (и позволяющие их снести), а затем меняют регламенты (правила) застройки. В результате в исторической 2-3-этажной среде возникают современные здания, совершенно в неё не вписывающиеся.

В малых городах, как правило, историческая среда разрушается медленнее. Но исторические здания ветшают и там. В октябре 2018 года глава администрации Боровска Михаил Климов велел снести 17 домов XIX — начала XX веков, в числе которых и объекты культурного наследия. На их месте Климов предложил построить копии: «Снесём, но построим лучше». Снос частично удалось остановить благодаря быстро среагировавшим активистам и градозащитникам.

Официально охране подлежат только архитектурные памятники. Но в том же Томске 3086 деревянных домов, из них памятников — только 189 (6%). С середины 1980-х по начало 2000-х в городе уничтожено более 1/3 деревянных зданий, а всего за последние 30-40 лет — не менее половины. За охрану «средовой застройки» никто не отвечает, она повсеместно гниёт, горит (в том числе в результате поджогов) и в итоге сносится.

Самым массовым был вопиющий поджог в историческом центре Ростова-на-Дону в августе 2017 года, где за полдня полностью сгорел исторический квартал – 10 тысяч квадратных метров, около 120 жилых домов. Местные жители уверены, что это было преднамеренное возгорание — до этого те из них, кто отказывались продавать земельные участки, получали угрозы.

Частые поджоги деревянных домов в старом центре с последующим появлением на этих местах высоток имели место в Самаре, Вологде, Саратове, Кирове, Казани, Уфе и множестве других городов. Активисты из организации «Самара для людей» даже сделали карту пожаров, на которой хорошо видно: пепелища часто предвосхищают новое строительство. В деревянном Томске старые дома жгли в 1990-2000-е. Конец этому положил принятый в 2008 году региональный закон, запрещающий строить на месте сгоревшего памятника что-либо кроме его копии.

РЕСТАВРАЦИЯ ИЛИ ВАНДАЛИЗМ?

Снос дома на пересечении улицы Арбат и Арбатского переулка. 1969 год. Источник: retromap.ru

Городским властям невыгодно заниматься реконструкцией исторических зданий и их приспособлением к современным нуждам. За утрату культурного наследия, которое не внесено ни в какие официальные реестры, с городских властей никто не спросит, а застройка сулит мгновенный барыш. Массовый снос старых зданий позволяет отдать участки в центре города под строительство многоэтажек, выселяя людей за бюджетные средства на окраины и за пределы города (то же самое происходит во всех крупных российских городах с архитектурным наследием).

Средств на реставрацию памятников архитектуры в городских бюджетах катастрофически не хватает. Но если вывести памятник из списка и признать неплохой еще дом ветхим, необходимости в его реставрации не будет. Но главное, в зону внимания городских властей попадают (и иногда реставрируются) только памятники — «объекты культурного наследия». Реставрировать остальную застройку власти не обязаны. Зато они должны отселять жителей из ветхого и аварийного жилья.

Но историческая среда города создается не памятниками, а всеми историческими зданиями, среди которых памятники в явном меньшинстве. В защите нуждается весь городской культурно-архитектурный ландшафт.

Уничижительно называемые «фоновой застройкой» здания приходят в негодность, а если и ремонтируются — то нередко без учета их исторической ценности. Так, в Томске при ремонте деревянных домов по программе капремонта были уничтожены аутентичные детали, а на их месте появились элементы с иными пропорциями, цветом, материалами. В Самаре накануне футбольного чемпионата-2018 старые дома вдоль гостевого маршрута были буквально залиты краской, которая наносилась поверх старого слоя. Реставрация исторических зданий подчас мало отличается от вандализма, даже если на неё выделяются крупные суммы: надстраиваются дополнительные этажи, теряются элементы, не сохраняется фактура, фасады небрежно покрываются краской. Все это уничтожает идентичность старых домов.

Для городских властей исторический центр – это обуза. На реставрации старых зданий непросто заработать даже символический капитал. А отдав землю под застройку, легко получить реальные деньги. Если ещё и сами жители не видят в старых домах исторической ценности и не считают их пригодными для проживания, судьба старых домов предрешена.

«ПОСКОРЕЙ БЫ УЕХАТЬ»

Чиновники большинства российских городов с историческими центрами уверены, что живущие в старых домах жители только и мечтают переехать из них в новые, просторные квартиры «с удобствами», что они не имеют желания и ресурсов участвовать в восстановлении своих домов, а только ждут сноса. Но такое мнение справедливо лишь отчасти.

Нежелание собственников старых зданий заниматься их ремонтом и поддержанием — результат вовсе не их бедности и лени. Это продукт институтов, крайне неблагоприятных для инвестиций в историческую среду. Вдобавок впечатление чиновников о жителях исторических центров формируется в результате общения с теми, кто сам к ним обращается. А зачем жителям обращаться к чиновникам? Это происходит в проблемной ситуации: например, дом стал аварийным. Случаи, когда жители пытаются защищать свои дома от сноса застройщиками, власти предпочитают игнорировать.

Исторический центр города – это общее благо. Но в практике российского управления городами совершенно не проработаны механизмы, позволяющие жителям центра и других районов влиять на судьбу исторической среды. Единственный инструмент – публичные слушания, но они зачастую имеют манипулятивный характер и не учитывают мнений, которые противоречат интересам властей и застройщиков. На фоне этого постепенно мобилизуются низовые инициативы: появляются градозащитные движения и волонтерские практики. Сильнее всего влиять на городскую среду им удается в случае мобилизации, как было в Томске. После того, как огромное количество деревянных домов сгорело, а мэр города Александр Макаров назвал их «гнилушками», томичи «оскорбились» и стали спасать город.

Многие жители исторических центров куда более равнодушны. Они действительно ждут обещанного им когда-то переселения и не инвестируют в ремонт своих домов. Вдобавок они не застрахованы от поджогов, от признания своих домов аварийными и их сноса в интересах застройщиков.

Во многих городах значительная часть земельных участков в исторических центрах до сих пор не приватизирована резидентами. Это делает их проживание на территории еще более уязвимым: без права собственности люди не могут вести равноправный диалог с девелоперами.

Оформить земельный участок в центре города непросто, и многие об этой возможности даже не задумываются. Людей отталкивают длительные и запутанные бюрократические процедуры. Кроме того, для разграничения участков необходимо договариваться друг с другом, а это непростая задача, требующая навыков соорганизации. Но даже оформленная в собственность земля не гарантирует того, что на территорию не придет застройщик. Выходит, что жители не имеют реального права собственности на землю и недвижимость, поэтому предпочитают не вкладывать усилия и деньги в восстановление своих домов, а «сидят на чемоданах», в то время как историческая среда деградирует.

Есть, впрочем, и те, кто наслаждаются жизнью в исторической среде и обустраивают пространство вокруг себя. Резидент исторического центра Самары Вячеслав Вершинин самостоятельно отреставрировал усадьбу конца XIX века, естественным образом превратив свой двор и дом в местный неформальный музей. Людей привлекает не столько сам памятник архитектуры, сколько дух старого города, образ жизни в историческом центре. Такие практики перенимаются другими жителями: соседи Вячеслава тоже начали ремонтировать свои дома и обустраивать дворы.

ЧЕГО ЖДАТЬ ОТ ИНВЕСТОРОВ

Снос башни в Екатеринбурге в 2019 году. Источник: ura.news

Старые здания могли бы быть интересны малому и среднему бизнесу. Но часто этому препятствуют низкая пешеходная и коммерческая активность в центре города, а иногда и состояние самих домов. Чтобы малый бизнес мог выжить в историческом центре, ему необходимо объединяться в кластеры, создавая проекты, которые бы притягивали в центр жителей других районов.

Иногда бывает иначе. В Риге порядка 4500 старых деревянных домов. В последние годы жить в старых зданиях, устраивать в них офисы, кафе, университеты, отели и т.д. стало модным и престижным. «Если у тебя есть деньги, ты живёшь в современных апартаментах; если денег много — покупаешь апартаменты в старом здании, приспособленном для современной жизни, а если денег очень много — инвестируешь в их реконструкцию», — говорил недавно одному из авторов житель Риги. Братья Дамбергсы реконструировали один из старых кварталов — Калнциема. Теперь там ресторан, винное кафе, офисы и рынок hand-made по субботам. Дамбергсы трансформировали внутренний дворик в платформу для мероприятий — ярмарки, фолк-концерты стали для исторического наследия спасением. Чтобы сохранить традицию, потребовалось её, в соответствии с концепцией Эрика Хобсбаума, «перепридумать».

В Европе за последние десятилетия накоплен огромный опыт ревитализации старых городов. В России реализованных проектов такого уровня крайне мало.

Чтобы бизнес инвестировал в регенерацию старых зданий, используя их затем для своих целей, нужны специальные механизмы и программы, которые у нас только начинают зарождаться. Например, с 2012 года работает госпрограмма «Рубль за метр». Но в неё включаются только здания, находящиеся в госсобственности, предварительно расселенные или нежилые. Также здание обязательно должно быть памятником архитектуры. Исключение — Томск (теперь к нему присоединяется и Нижний Новгород), где эта программа распространяется и на другие объекты. В Томске в аренду для последующей реконструкции переданы уже больше 20 домов.

Участие в таких проектах требует серьёзных инвестиций. Средняя стоимость полной реставрации небольшого деревянного дома с заменой инженерных сетей и восстановлением деталей фасада – 15-50 тысяч рублей в расчете на 1 квадратный метр, а каменного особняка — в 3-4 раза дороже: в 60-140 тысяч рублей за 1 квадратный метр. Дороговизна реставрации во многом обусловлена утратой вспомогательных индустрий и промыслов, необходимых для ремонта домов. Практически отсутствуют программы софинансирования реставрации государством, собственниками, нынешними и будущими арендаторами старых домов. Реставрируемая застройка, как правило, используется потом для бизнеса, а не для жилья.

ГДЕ ВЫХОД

Снос Таганской автоматической телефонной станции на Покровском бульваре в 2016 году. Источник: commons.wikimedia.org

Наши города имеют огромное архитектурное и культурное наследие, но для его сохранения и поддержания нужны механизмы соучастия разных городских групп. В отличие от Риги, сейчас в России жить в старых домах, заниматься их реставрацией и вести в них бизнес — немодно, а инвесторы, финансирующие реставрацию исторических зданий – скорее исключение, чем правило. А ведь люди чаще всего выбирают стратегии поведения, наиболее популярные в их среде.

Чтобы нормой стало не разрушение исторической среды, а её ревитализация, необходим значительный рост числа таких практик и распространение информации о них. И нужно понизить «барьер для входа», чтобы механизмы регенерации были доступны не только крупным инвесторам, но и жителям, малому бизнесу. Это возможно за счёт программ софинансирования. Процессы принятия решений по поводу городской среды должны быть прозрачными. Обсуждение таких проектов надо начинать на стадии предпроектного исследования, а не на стадии готового проекта, как у нас часто делается. Без дискуссий и публичных обсуждений возникают проекты, учитывающие лишь интересы разработчиков, а не города и его жителей.

Регенерация исторической среды – это долгосрочный процесс, он может включать в себя проекты разной продолжительности и степени сложности. Чтобы заниматься восстановлением исторической «средовой застройки», нужны не только деньги, но и навыки долгосрочного планирования, и вовлечение в этот процесс архитекторов, историков, культурологов, социологов, юристов, бизнеса, волонтёров и самих жителей.

https://strelkamag.com/ru/article/mozhno-li-ostanovit-razrushenie-istoricheskikh-centrov-gorodov